Acheter une maison est souvent l’une des décisions financières les plus importantes d’une vie. Il est essentiel d'être bien préparé et de faire preuve de méthode pour réussir ce projet.
Ce guide développe les étapes à suivre pour l’acquisition d’un bien immobilier.
Vous y trouverez les points de vigilance et des conseils pratiques – du financement initial jusqu’à la remise des clés.
1. Clarifiez vos besoins et vos critères de recherche
Avant de vous lancer dans les annonces immobilières, définissez clairement le type de maison et les critères qui correspondent à votre mode de vie.
Cette réflexion initiale vous permettra de cibler efficacement votre recherche et de gagner du temps par la suite.
Pensez à l’emplacement, à la taille du logement, au voisinage, ainsi qu’aux commodités dont vous avez besoin au quotidien (transports, écoles, commerces, etc.).
N’oubliez pas que le choix de la commune peut avoir un impact sur les impôts locaux ou d’autres aspects pratiques de la vie (p. ex. distance domicile - travail).
- Type de bien et caractéristiques : Définissez vos critères prioritaires (maison individuelle, jumelée, nombre de pièces, surface habitable, jardin, etc.).
- Localisation : Choisissez les zones géographiques ou communes en fonction de vos besoins (proximité du travail, des transports publics, des écoles, etc.). Renseignez-vous sur chaque commune d’intérêt – par exemple son niveau d’imposition, ses infrastructures ou la qualité de vie locale.
- Environnement et voisinage : Identifiez ce qui est important pour vous (quartier calme ou animé, présence de familles, espaces verts à proximité…). L’emplacement influence non seulement votre confort de vie actuel mais aussi la valeur future du bien.
- Perspectives à long terme : Anticipez vos besoins des prochaines années (agrandissement de la famille, télétravail, accessibilité en vieillissant, etc.) afin de choisir une maison qui pourra vous convenir durablement.
2. Établissez votre budget et planifiez le financement
Avant même de commencer les visites, évaluez soigneusement votre budget.
En Suisse, l’achat immobilier requiert en général 20% d’apport personnel minimum.
Assurez-vous également que le coût total du logement restera supportable par rapport à vos revenus – on recommande que les charges liées au logement (intérêts hypothécaires, amortissement, frais d’entretien, etc.) ne dépassent pas environ un tiers de votre revenu brut Cette étape de calcul vous donnera une fourchette de prix réaliste pour vos recherches et sera déterminante pour obtenir un prêt hypothécaire.
- Calculez votre capacité financière : Évaluez votre budget maximal d’achat en fonction de vos fonds propres disponibles et de vos revenus. Préparez au moins 20% du prix en apport personnel (dont minimum 10% hors 2e pilier), puis vérifiez que le financement des 80% restants est envisageable via une hypothèque.
- Vérifiez le critère du tiers des revenus : Pour que la banque vous finance, vos charges annuelles projetées ne doivent généralement pas excéder ~33% de votre revenu brut. Calculez vos charges hypothécaires théoriques (intérêts théoriques de 5% + amortissement + frais d’entretien estimés) et assurez-vous qu’elles restent en dessous de ce seuil.
- Obtenez une attestation de financement : Sollicitez une pré - approbation de prêt (attestation de financement) auprès de votre banque ou d’un courtier hypothécaire. Ce document, gratuit et sans engagement, certifie que votre projet est cohérent avec votre situation financière. Il rassurera le vendeur sur votre capacité à financer l’achat et vous donnera un atout lors de la négociation.
- Prévoyez les frais annexes : En plus du prix d’achat, anticipez les frais d’acquisition. Il s’agit notamment des frais de notaire, droits de mutation et émoluments du registre foncier, qui peuvent varier selon le canton. Les droits de mutation (taxe de transfert de propriété) représentent typiquement 1 à 3% du prix d’achat. L’ensemble de ces frais additionnels peut approcher ~5% du prix du bien dans certains cantons. Il est conseillé d’estimer à l’avance ces montants et de prévoir une réserve financière pour couvrir également d’éventuels imprévus ou travaux urgents. Si votre budget est limité vous pouvez également envisager de recourir après l'acquisition à un crédit travaux.
3. Recherchez la maison idéale
Le marché immobilier suisse étant tendu (beaucoup d’acheteurs pour peu de biens disponibles), cette étape peut prendre du temps. Soyez méthodique et proactif dans vos recherches : combinez plusieurs canaux et élargissez vos sources pour ne rater aucune opportunité. Gardez aussi à l’esprit qu’une annonce séduisante ne dispense pas de rester critique –comparez les offres avec objectivité avant de vous engager.
- Surveillez les portails en ligne : Parcourez régulièrement les sites d’annonces immobilières (p. ex. Homegate, ImmoScout24, Comparis, etc.) et créez des alertes e-mail pour être notifié dès qu’une nouvelle maison correspondant à vos critères est publiée. La réactivité est souvent la clé face à la forte demande.
- Contactez les agences et régies locales : Inscrivez - vous auprès des agences immobilières de la région ciblée et abonnez-vous à leurs newsletters. Certaines maisons se vendent même avant d’apparaître sur les portails publics – en étant dans leurs fichiers d’acquéreurs, vous pourriez accéder à des biens en avant-première.
- Exploitez le bouche-à-oreille : Parlez de votre projet d’achat autour de vous – collègues, amis, famille. Les réseaux sociaux et groupes locaux en ligne peuvent aussi relayer des offres de particuliers. Un vendeur de votre entourage pourrait se manifester avant de passer une annonce formelle.
- Comparez les biens de façon objective : Pour chaque maison présélectionnée, analysez le rapport qualité - prix avec recul. Comparez des éléments mesurables : prix par m², année de construction, surface du terrain, état général, etc. Cela vous aidera à repérer un bien surévalué ou, au contraire, une bonne affaire à saisir.
- Renseignez-vous sur l’emplacement : Ne vous fiez pas uniquement au bien lui-même – investiguez aussi le quartier et l’environnement. Visitez la région à différents moments de la journée pour évaluer le trafic et les nuisances sonores. Informez-vous sur les services disponibles à proximité (commerces, écoles, transports publics) et sur tout projet local qui pourrait impacter la qualité de vie ou la valeur du bien (construction future, changement de plan de zone, etc.). Si possible, consultez la fiche communale (démographie, taux d’imposition, etc.) pour avoir une image complète.
4. Visitez et évaluez les biens
Une fois des maisons repérées, organisez des visites approfondies. La visite est une étape cruciale pour détecter d’éventuels défauts et estimer les travaux à prévoir. Il est recommandé de ne pas se limiter à une seule visite expresse : revenez une seconde fois si possible, à un horaire différent, et idéalement accompagné d’une personne de confiance ou d’un professionnel du bâtiment (architecte, expert) pour un regard technique
Préparez à l’avance une liste de points à vérifier afin de n’oublier aucun détail important une fois sur place.
- Préparez votre inspection : Dressez une liste de contrôle des éléments à examiner durant la visite. Par exemple, prévoyez de demander l’année de construction du bâtiment et des dernières rénovations majeures, d’observer l’état de la façade, du toit et du sous-sol, de tester l’épaisseur des fenêtres et la qualité de l’isolation, de vérifier le système de chauffage, etc. Cette liste servira de fil conducteur pour ne rien omettre.
- Examinez l’état du bâtiment en détail : Pendant la visite, inspectez minutieusement chaque recoin : repérez les traces d’humidité ou de moisissures, les fissures dans les murs ou les plafonds, l’état des installations électriques et de la plomberie, la toiture (est-elle étanche et en bon état ?), la qualité des portes et fenêtres, la présence éventuelle de matériaux dangereux (comme de l’amiante dans les vieilles constructions).
- Posez des questions précises au vendeur : Profitez de la visite pour interroger le propriétaire (ou l’agent immobilier) sur les points clés : historique du bien, nature des derniers travaux effectués, existence de garanties encore valides (par exemple sur la chaudière), montant des charges (chauffage, eau, taxes) et dépenses d’entretien annuelles, voisinage (y a-t-il des règles particulières de copropriété ou de quartier ?). Plus vous collectez d’informations, plus votre décision sera éclairée.
- Demandez les documents techniques disponibles (diagnostics) : Sollicitez le propriétaire pour obtenir les documents utiles à votre évaluation. En Suisse, certains diagnostics ne sont pas obligatoires partout, mais un vendeur sérieux pourra fournir un Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments (CECB) si le canton l’exige ou si le bilan énergétique a été réalisé. De même, demandez le rapport de sécurité électrique (contrôle OIBT, normalement effectué périodiquement– il garantit que l’installation électrique est conforme et sûre) ainsi que les justificatifs des entretiens récents (chaudière, cheminée, etc.). Ces éléments vous donneront une idée des travaux à prévoir (par ex. isolation à renforcer, remplacement d’une ancienne chaudière, mise aux normes électriques).
- Soyez attentif à l’environnement du bien : Au-delà de la maison elle-même, inspectez le terrain et les alentours. Identifiez les sources de bruit potentielles (route passante, voie ferrée, restaurant à proximité) en journée comme en soirée. Vérifiez le terrain : est-il en pente, facile d’accès, bien entretenu ? Si le bien vous intéresse fortement, il peut être judicieux de consulter un extrait du registre foncier pour connaître les éventuelles servitudes grevant la propriété (droit de passage d’un voisin, conduites souterraines, etc.), et de s’informer via le cadastre cantonal des sites pollués si le sol a pu être contaminé (anciennes décharges, sites industriels). Ce sont des vérifications pointues, mais qui pourraient vous éviter de mauvaises surprises coûteuses.
- Organisez une deuxième visite si possible : Avant de prendre une décision, effectuez une contre-visite. Lors de cette seconde visite, vous pourrez porter un regard plus critique sur les détails qui vous auraient échappé la première fois. Idéalement, faites-vous accompagner d’un expert du bâtiment lors de cette visite approfondie.
À l’issue, dressez la liste des travaux de remise en état ou d’amélioration nécessaires et estimez leur coût – cela vous servira dans la phase de négociation et ces travaux pourront éventuellement être intégrés au financement. N’oubliez pas de demander l’autorisation pour prendre des photos lors des visites, afin de pouvoir y repenser à tête reposée.
5.Faites une offre d’achat et négociez
Si l’une des maisons visitées correspond à vos attentes, il est temps de faire une offre au vendeur. En Suisse, les transactions immobilières peuvent aller très vite étant donné la demande élevée. Assurez-vous donc d’avoir votre financement pré - approuvé (voir étape 2) de manière à pouvoir réagir rapidement. La négociation du prix est une étape délicate : le marché étant tendu, la marge de négociation est souvent réduite. Toutefois, selon l’état du bien ou les résultats de votre inspection, vous pourrez faire valoir certains éléments pour ajuster le prix à la baisse. Restez courtois et factuel dans vos échanges avec le vendeur ou l’agent.
- Formalisez votre offre par écrit : Après discussion orale, il est recommandé de formaliser par écrit votre offre d’achat (courrier ou e-mail) mentionnant le prix proposé, le bien concerné, et d’éventuelles conditions (par exemple : obtention du financement définitif, date souhaitée pour la signature chez le notaire, etc.). Une offre écrite claire sert de référence en cas de malentendu ultérieur.
- Argumentez votre prix : Si votre offre est inférieure au prix affiché, justifiez - la avec des éléments concrets. Par exemple : les travaux de rénovation à effectuer (toiture à refaire, isolation à améliorer), des défauts constatés, ou une évaluation bancaire inférieure au prix demandé. Astuce: la valorisation du bien faite par votre banque peut être un atout de négociation – si la banque estime le bien en dessous du prix, souligner que votre prêt serait limité peut inciter le vendeur à revoir son exigence.
- Soyez conscient du contexte du marché : Dans de nombreuses régions suisses, négocier à la baisse est difficile car les vendeurs savent qu’ils ont plusieurs acheteurs potentiels. Ainsi, évitez les offres trop basses qui pourraient froisser le vendeur et vous faire passer à côté du bien. Positionnez-vous au juste prix en cohérence avec le marché local et l’état du bien. Parfois, proposer le prix affiché (ou s’en approchant) sera nécessaire pour remporter la mise, surtout si d’autres acheteurs sont sur les rangs.
- Anticipez le versement d’un acompte éventuel : Il est courant qu’une fois l’offre acceptée, le vendeur demande un acompte (par exemple 5–10% du prix) via un contrat de réservation signé en attendant la finalisation chez le notaire. Sachez que ce type de précontrat n’a pas de valeur juridique ferme en Suisse (seul l’acte authentique compte). Par conséquent, exigez que tout acompte soit déposé sur un compte bloqué géré par une étude notariale ou une tierce partie neutre. Évitez de verser un acompte directement sur le compte du vendeur : en cas d’annulation de la vente, il pourrait être difficile de récupérer l’intégralité de la somme
- Préparez-vous à finaliser le financement : Une offre acceptée signifie que vous devrez concrétiser rapidement votre prêt hypothécaire. Informez immédiatement votre banque dès que le vendeur donne son accord. Fournissez-lui sans tarder les documents du bien (annonce, descriptif, résultats des expertises éventuelles) pour obtenir l’accord de financement final. Le but est d’être prêt à signer tant le contrat de vente que le contrat de prêt dans les meilleurs délais.
6.Passez chez le notaire et signez l’acte de vente
En Suisse, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour conclure la vente d’un bien immobilier : le contrat de vente doit être authentifié par acte notarié pour être valable.
La signature chez le notaire est le point d’orgue du processus d’achat : c’est là que vous deviendrez propriétaire, après quelques formalités administratives post-signature.
- Choisissez votre notaire : Sauf si un notaire d’État doit intervenir (cas de certains cantons), vous avez généralement la liberté de choisir le notaire qui pilotera la transaction. Vous pouvez demander conseil à votre banque, à des proches ou consulter la Fédération Suisse des Notaires pour trouver un notaire de confiance près de chez vous. Convenez d’une date avec le vendeur pour la signature de l’acte.
- Relisez attentivement le projet d’acte : Le notaire vous transmettra un projet de contrat de vente avant la signature. Étudiez-le soigneusement et assurez-vous que toutes les conditions négociées y figurent (prix d’achat exact, modalités de paiement, date de prise de possession, éventuelles conditions suspensives, etc.). Vérifiez également les clauses liées à l’état du bâtiment et aux garanties accordées par le vendeur. Encas de doute sur une clause ou un terme juridique, n’hésitez pas à demander des éclaircissements au notaire ou à un juriste spécialisé, et ce avant designer.
- Signez l’acte de vente authentique : Le jour de la signature, le notaire lira ou résumera l’acte en présence des parties. Après d’éventuelles dernières modifications mineures, l’acte de vente est signé par vous (acheteur), le vendeur et le notaire. À ce stade, vous vous engagez fermement à acheter le bien dans les conditions établies. Le notaire remettra ensuite aux parties des copies de l’acte authentifié.
- Inscription du bien à votre nom au registre foncier : Le transfert de propriété n’est effectif qu’avec l’inscription de la vente au registre foncier cantonal. En pratique, c’est le notaire qui se charge, après la signature, de transmettre l’acte à l’office du registre foncier pour enregistrement. Cette formalité peut prendre quelques jours à quelques semaines selon les cantons. Une fois l’inscription finalisée, vous serez officiellement propriétaire – le notaire vous le confirmera généralement par l’envoi d’un extrait du registre foncier à votre nom.
Bon à savoir : Les frais de notaire et d’inscription au registre foncier sont à régler lors de la signature (ou peu après, sur facturation). Ces frais varient d’un canton à l’autre et sont généralement partagés à parts égales entre acheteur et vendeur, sauf accord contraire. Pensez à prévoir le paiement (par exemple, un virement bancaire programmé) de ces montants en plus du prix principal du bien.
